Все этапы ипотечной сделки

Ипотечная сделка – покупка недвижимости с привлечением заемных средств, при которой объект недвижимости оформляется в собственность покупателя, но является залогом до момента полного возвращения кредита банку.

1. Изучение рынка и подбор подходящей программы

Тут возможны различные способы: можно собирать информацию самостоятельно, благо, практически все банковские программы по ипотеке представлены в Интернете, и информация о них регулярно появляется в прессе. Можно обратиться в риелторскую компанию и получить необходимую консультацию (как правило, она бесплатная, если вы заключаете с агентством договор на оказание риелторских услуг). А можно обратиться к ипотечному брокеру, тогда за определенную сумму (как правило, 1% от полученного кредита) вам подберут ипотечную программу, помогут оформить все документы и получить кредит.

Впрочем, в таком случае риелтора рекомендует либо банк, либо ипотечный брокер. Недостатки каждого способа очевидны: в случае самостоятельного изучения рынка тратится много времени, а информация не всегда достоверна, поскольку большую часть сведений банки предоставляют конфиденциально аккредитованным агентствам и брокерам; риелторы, как правило, берут повышенный коэффициент за совершение ипотечной сделки и могут предложить не очень широкий выбор программ, а институт независимых ипотечных брокеров у нас не очень хорошо развит, часто встречаются просто компании при определенных банках, получающие процент за проданные кредиты.

2. Подготовка документов для получения кредита

Весьма ответственная и в то же время творческая процедура. Как показывает опыт, самостоятельно подготовить правильно документы для определенного банка довольно трудно – у всех банков есть свои правила. Агентства и брокеры, имеющие опыт работы с различными банками и часто знающие все нюансы и подводные течения, лучше знают, какую цифру написать, отвечая на длинную анкету заемщика. Но можно попробовать сделать это и самостоятельно, благо в Сети есть подробные инструкции на эту тему, в том числе и с формальными критериями банков.

3. Подача документов в банк и прохождение андеррайтинга

Андеррайтинг – проверка платежеспособности клиента и определение максимально возможного кредита для него. Все чаще агентства заполняют заявление на выдачу кредита и кредитную анкету без присутствия своего клиента. Но в любом случае прохождение кредитного комитета – ответственная процедура, которая становится все формальнее

Также приятная новость для заемщика: практически все банки перестали взимать плату за рассмотрение кредитной заявки. Однако, скорее всего, потенциальному заемщику придется идти в банк лично (хотя есть ряд банков, которые могут принять решение о кредите заочно) и отвечать на различные вопросы. Стоит наизусть выучить ответы своей анкеты и соблюсти максимально строгий стиль в одежде. Оперативность банков в принятии решения о кредите тоже различна – от рекламируемых 24 часов до вполне реальных одной-двух недель. При наличии полного пакета эти документы попадают в архивы банка, даже если кредит не был выдан, и могут быть использованы как элемент кредитной истории.

4. Подбор квартиры и сбор документов

Сбор документов, необходимых для сделки, и оценка объекта сертифицированным оценщиком происходят после того, как банк дал свое согласие на выдачу кредита. На растущем рынке это самый сложный этап, который практически невозможно совершить без профессионала. Дело в том, что банки выдвигают ряд требований к покупаемой квартире и большинство квартир, появляющихся в газетах объявлений, не подходят для ипотеки.

Если вы все-таки нашли подходящий вариант, то вам необходимо собрать все документы и оценить его как предмет залога с помощью уполномоченного банком оценщика. Если вы ищете квартиру через риэлторскую компанию, то вам придется внести залога и далее максимально быстро добираться до квартир, которые вам предлагает риэлтор. Последний сначала убеждается, что все условия (клиента и банка) выполнены. В случае одобрения клиентом квартиры риэлтор вносит аванс за квартиру (часто из денег залога) и собирает на нее документы, которые отправляются на согласование к юристам банка, агентства недвижимости и страховой компании. Как правило, стоимость оценки в размере 3000 рублей, оплачивает заемщик. Длительность процедуры одобрения и сбора документов (от недели до месяца) на растущем рынке приводит к тому, что цена квартиры успевает вырасти на 100000 рублей, и сделка оказывается под угрозой.

5. Подготовка и проведение сделки купли-продажи

Необходимые документы для сделки – кредитный договор и закладная, договор купли-продажи, договор комплексного страхования (заемщика и приобретаемого жилья) – готовятся при взаимодействии всех заинтересованных сторон. К сожалению, клиенты банков практически ничего не могут поправить в кредитном договоре, а там встречаются очень кабальные для них условия, в том числе и по обслуживанию кредита, которые удорожают его. Самый напряженный этап сделки, который часто оказывается под угрозой, потому что продавец может выдвинуть какие-то дополнительные условия или какие-то документы окажутся оформленными неправильно. Ипотечные сделки, как правило, удостоверяются нотариусом — раньше это делалось в обязательном порядке, а теперь по требованию банка. Важный момент – проведение расчетов между сторонами: как правило, заемщик, подписав кредитный договор, получает средства на свой счет, снимает деньги и передает продавцу, может происходить, что деньги зачисляются на счет продавца, есть еще один нюанс, который необходимо учитывать, продавец получает деньги в день подписания договора купли-продажи, либо после его регистрации. Также неизменным атрибутом ипотечной сделки является страхование: жизни и здоровья заемщика, недвижимости от повреждения, титула (страхование от потери права собственности).

6. Передача документов на регистрацию

Как правило, при ипотечных сделках используется ускоренная регистрация за 2 недели, обычная регистрация может длиться около месяца. Банк со своей стороны сформировывает пакет документов для ФРС и передает заемщику. Что касается сопровождения самой сделки, здесь банк не участвует, поэтому вам потребуется время и терпение, чтобы самим определяться с очередью в регистрирующем органе. К сожалению есть человеческий фактор ошибаться, иногда банк делает ошибки в документах, бывает, что чего-то не хватает. Как правило, если же вас ведет риэлтор, то можно не беспокоиться, так как он сам и заберет документы, и проверит, и назначит конкретное время центре регистрации, тем самым все стороны сэкономят и время и нервы. Покупатель квартиры вынужден оплачивать все расходы, связанные с ипотекой, а значит с ускорением, поскольку зачастую это является требованием продавца.

7. Получение зарегистрированных документов и окончательный расчет

Ключи от квартиры, как правило, передаются после подписания акта приема-передачи квартиры, который подписывается после того, как сделка прошла регистрацию. Если банк готов выдать деньги в день сделки, то акт является неотъемлемой частью договора. Все, сделка закончена, можно въезжать в квартиру.

Ипотечная сделка для некоторых путь сложный, трудоемкий, даже страшный, а для кого-то просто повседневная работа, которая выполняется быстро, профессионально и качественно. Обращайтесь к профессионалам.

Поиск недвижимости 

Тип объекта:   Дом Комната Квартира Нежилой объект Район:   1-ый Участок 2-ой Участок - Моручилище 3-ий Участок - Гагарина Бархатная Волна ДСУ Заводская - 44-ый Зеленхоз Золотари Кедр КПД Ленинская МЖК Мыс Астафьева Нефтебаза - ЖБФ Озеро Соленое - Болото Падь Ободная Пентагон Пограничная Рыбный порт Сидоренко Тихоокеанская Центральная площадь Южный Комнат:   1 2 3 4 5 6 9 Стоимость от: Стоимость до: